Андрей Березин (Евроинвест): Офисы вернут спрос, но не сразу
Почему надежды на восстановление рынка офисов связаны с активностью российских девелоперов
На рынке офисной недвижимости России сохраняется умеренно негативная ситуация – предложение все еще доминирует над спросом, вызывая падение доходов владельцев недвижимости и стагнацию цен. Ярко эта ситуация проявляется и в самом крупном офисном кластере страны, которым выступает Москва. Главная причина происходящего – в последствиях ухода западных арендаторов, которым принадлежала немалая доля и торговых и офисных пространств в бизнес-центрах крупных городов. Однако дальнейшего ухудшения эксперты не ждут, вместо этого прогнозируя восстановление относительного благополучия уже в следующем году.
Помощь из Азии задерживается
Впрочем, не так давно надежды на восстановление были связаны с более близкой перспективой – серединой нынешнего года. Они были связаны с приходом азиатских розничных игроков на место ушедшего западного бизнеса. Но пока эти ожидания так и остались несбывшимися, а избыток предложения все еще составляет миллионы квадратных метров.
По прогнозам аналитиков, в том числе из Commonwealth Partnership (CMWP), в следующем году может быть достигнут психологически важный рубеж – суммарная площадь московских офисов, которые найдут новых арендаторов, превысит объем в 500 тысяч квадратных метров. Именно этот момент и станет точкой относительной нормализации рынка, но, когда именно это произойдет – пока говорить рано.
В нынешнем же году ситуация останется сложной, и возможно, на время даже усугубится. В том числе потому, что, по предположениям специалистов, за год будет приобретено или арендовано меньше офисной недвижимости, чем выйдет на рынок. Зазор превысит цифру в 115 тысяч квадратных метров и станет важным фактором, влияющим на ценовую конъюнктуру.
Сложности ситуации добавляет и такое явление, как «скрытая вакансия» офисных площадей. То есть наличие довольно большого числа помещений, которые взяты в аренду у конечных владельцев с целью субаренды, однако в реальности простаивают, не находя клиентов. По мнению ряда аналитиков, таких офисных пространств суммарно по Москве может быть порядка 240 тысяч квадратных метров.
В основном ситуация сейчас держится благодаря активности и возможностям крупных игроков, имеющих прямое отношение к российскому государству. Кроме этого, свою долю вносят и представители нескольких отраслей, в которых сейчас отмечается устойчивый рост – в том числе горнодобывающей промышленности и металлургии, производства потребительских товаров, отдельных видов розничной торговли и электронной коммерции.
Однако, как отмечают аналитики, и эти игроки пока не готовы резко увеличивать свои запросы и всерьез менять соотношение между спросом и предложением. При этом сохраняется и разница спроса по различным категориям офисных помещений – самые комфортные, качественные, а, соответственно и дорогие офисы остаются куда менее востребованными, чем более дешевые. За два последних года суммарный спрос на офисные помещения премиальных уровней снизился с двух миллионов квадратных метров до примерно 1,6 миллиона, а к концу года, по самым пессимистичным прогнозам, он может опуститься и до 1,2 миллионов.
Кроме того, меняется структура предпочтений потенциальных покупателей и арендаторов в части площади желаемых помещений. Крупные объекты теряют популярность в пользу более компактных, причем это касается не только российских компаний, но и остающихся в России иностранных игроков – способ сэкономить ищут все.
Технологии станут фактором конкуренции
Тем не менее, и участники рынка и эксперты-аналитики предпочитают сохранять оптимизм. Поскольку на уровне фундаментальных процессов в национальной экономике сейчас не происходит ничего такого, что могло бы в ближайшей перспективе привести к обвалу спроса, никто не ждет ухудшения ситуации и на рынке офисной недвижимости.
Нынешний навес предложения, образовавшийся из-за ухода ряда крупных иностранных арендаторов в этом смысле имеет нерыночное, а скорее политическое происхождение. Это форс-мажор, которого экономика не могла предусмотреть, но который она способна со временем «переварить».
Так или иначе, в течение ближайших 4-10 месяцев, по оценкам различных экспертных центров, разрыв между предложением и спросом будет устранен. Отчасти – за счет прихода новых игроков, в том числе региональных, которые почувствуют окно возможностей и попробуют застолбить всегда важный столичный рынок. Отчасти – через перепрофилирование имеющихся площадей и их функциональную доводку к тем требованиям, которые важны для тех потенциальных арендодателей, которые все же есть на рынке.
Разумеется, часть владельцев недвижимости согласится сделать и интересные ценовые предложения, то есть, де-факто снизить стоимость аренды ради того, чтобы пройти сложный период. А кто-то и вовсе на время предпочтет законсервировать неликвидные объекты.
Все перечисленные выше способы устранения разрыва важны, но они лежат в русле обычной, текущей активности игроков рынка. Тем не менее, следует принимать во внимание и куда более глубокие вещи – в том числе, изменение психологии владельцев недвижимости, включая крупных и средних застройщиков. За последние полтора года многие из них проделали большой путь в части переоценки перспектив собственного бизнеса и понимания значимости инноваций для обеспечения благополучного будущего.
«В сфере недвижимости наметилось снижение показателей, так как покупатели уже не так охотно берут ипотеку — объем выдачи ипотеки упал в разы. Чтобы удержать клиента, мы вводим льготные программы компенсации ипотечной ставки. Мы отказались от привычных правил и стандартов в недвижимости, и создали свои, так появилась собственная концепция жилья — 3iD. В рамках концепции мы предлагаем максимум возможностей для комфортной и наполненной жизни в трех сферах — индивидуальные потребности каждого человека, инновации и сообщество», — так описывает перемены в подходах к строительству жилья предприниматель Андрей Березин (Евроинвест, компания-застройщик из Санкт-Петербурга).
Приведенный пример неслучайно касается жилищного строительства. Дело в том, что сейчас, как никогда активно, инновации, внедренные в сфере возведения жилья, перекочевывают в практику строительства офисов, и наоборот. Поэтому можно без всяких сомнений ожидать, что такая акцентированность на потребностях каждого небольшого сегмента аудитории, на создании комфортных и безопасных условий функционирования зданий очень быстро будет воспроизведена и в сфере коммерческой недвижимости.
Более того, все тот же Андрей Березин (Евроинвест), например, реализует эти же подходы и при строительстве коммерческого жилья, а вместе с ним это начинают делать и десятки других руководителей строительных компаний. Все это приводит к качественным изменениям на рынке – на него все больше выходит продуктов нового класса, с новыми, куда более широкими возможностями для коммерческого использования. А это само по себе служит важным фактором повышения спроса.
Кроме того, внедрение в практику работы современных технологий, подходов и стандартов становится и важным конкурентным преимуществом строительных компаний. Недаром пиар-служба «Евроинвеста» сообщала о резком росте продаж недвижимости в прошлом году, даже несмотря на продолжавшееся на тот момент сжатие рынка.
| Динамика ввода офисных площадей в Москве по годам, по данным Nikoliers, в тыс. кв. м | |||||
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| 125 | 376 | 224 | 587 | 339 | 499* |
| * Согласно прогнозным показателям Nikoliers. | |||||
ВРЕЗКА, ЦИТАТА:
«Мы не форсируем старт новых проектов, а пока строим, все, что заявлено, фокусируемся на этом. Новые старты в ближайшие годы будут, но в каких сегментах и какого формата — пока анонсировать преждевременно, так как конъюнктура рынка отличается высокой волатильностью, что обусловлено рядом объективных факторов», — Андрей Березин (Евроинвест).